Obecná cena nemovitostí v dědickém řízení

I. Obecná cena majetku

Občanský soudní řád (dále také „OSŘ“) v části týkající se dědického řízení v ustanoveních § 1751 odst. 1 a § 175o odst. 1 používá pojem „obecná cena majetku“ , který se v souvislosti s dědickým řízením v našem právním řádu používá již od roku 1951. Zaveden byl zákonem č.  142/1950 Sb. , tedy rovněž občanským soudním řádem. Žádný z právních předpisů nedefinuje, co je třeba obecnou cenou majetku rozumět.

Procesní předpis k obecnému zákoníku občanskému z roku 1811, platný až do konce roku 1950, tedy císařský patent z roku 1854, kterým se zavádí zákon o soudním řízení v nesporných právních věcech, pojem „obecná cena majetku“ nepoužíval. V jeho ustanovení § 97 se v souvislosti se soupisem pozůstalostního jmění ukládá udávat hodnotu movitého a nemovitého majetku ke dni úmrtí. Odhad nemovitostí se k tomu účelu prováděl pouze výjimečně, a to dvěma přísežnými znalci. Jinak se při stanovení hodnoty nemovitosti vycházelo zejména z daňových předpisů. S ohledem na použitý pojem „hodnota“ nevznikaly zřejmě za této úpravy na rozdíl od stavu současného žádné výkladové problémy.

II. Obecná cena majetku a daňové předpisy

V dědickém řízení vždy sehrával z hlediska zájmu státu hlavní roli fiskální efekt. Až do konce roku 1992 bylo přirozené, že cena (či hodnota) majetku zjištěná v dědickém řízení byla cenou, ze které byla vyměřena dědická daň (či dědický poplatek). Účinností zákona č.  357/1992 Sb. , o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí, se u nemovitostí stanoví, že základem pro výpočet daně dědické je cena zjištěná podle zvláštního předpisu, tedy cena vypočtená podle vyhlášky upravující oceňování nemovitostí.

Vzniklý stav, kdy se v dědickém řízení měla stanovit obecná cena nemovitosti a pro účely zdanění bylo třeba finančnímu úřadu prokázat cenu zjištěnou, byl v praxi dědických řízení vyřešen kompromisně. Ceny stanovené znaleckými posudky podle cenového předpisu byly v dědickém řízení akceptovány jako ceny obecné, aniž byla případnému rozdílu mezi těmito cenami věnována větší pozornost. Důvod tohoto postupu byl vcelku pochopitelný – účastníky řízení zajímal především daňový dopad projednání dědictví a notář, pověřený projednáním dědictví, případně soud, neměli zájem důkladnějším zjišťováním obecné ceny komplikovat řízení.

Nová situace v daňové oblasti nastala účinností zákona č.  151/1997 Sb. , o oceňování majetku, tedy dnem 1. 1. 1998. Tento zákon zavádí pojem „obvyklá cena majetku“ a současně ho definuje. Z hlediska daňového se od té doby vychází z ceny obvyklé, přičemž ani tato cena není totožná s cenou obecnou, neboť tento zákon současně stanoví, že z ceny obvyklé lze vycházet pouze pro účely stanovené zvláštními předpisy. Tímto zvláštním předpisem je zákon o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí, není jím však občanský soudní řád . Samotné přijetí zákona o oceňování majetku by nemělo na dědické řízení velký vliv, od 15. 8. 1998 však nabyl účinnosti zákon č.  169/1998 Sb. , kterým se novelizuje zákon o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí; ten osvobodil od daně dědické nabytí majetku mezi příbuznými v řadě přímé a manžely, tedy postihl naprostou většinu všech projednávaných dědických věcí. Tímto osvobozením došlo k zásadnímu přerušení tradiční vazby dědického řízení jakožto řízení občanskoprávního a řízení o vyměření daně dědické, jakožto řízení daňového. Pominul tak poslední důvod brát v dědickém řízení „ohledy“ na jeho daňové dopady a těmto dopadům řízení přizpůsobovat.

Soud v řízení o dědictví musí stanovit obecnou cenu majetku, ať už ve společném jmění zůstavitele a pozůstalého manžela, nebo pouze majetku zůstavitele. Toto určení má význam pro vypořádání společného jmění manželů a dále prakticky jen ve dvou spíše výjimečných případech – při provádění započtení podle §  484 ObčZ a při stanovení horní hranice odpovědnosti za dluhy zůstavitele podle §  471 odst. 1 ObčZ . Právě pro uvedené případy však má v dědickém řízení stanovení obecné ceny majetku své místo, i když se ve všech ostatních řízeních může jevit jako zbytečné.

III. Definice obecné ceny nemovitosti

Při výkladu obecné ceny majetku je nutno při nedostatku zákonné definice vycházet z judikatury. Ta nejčastěji u nemovitostí tuto cenu srovnává s cenou tržní, která je závislá na poptávce a nabídce v daném místě a čase. Tato cena je u staveb jistě závislá zejména na jejich velikosti, konstrukci, vybavení, opotřebení a stáří. Jde o cenu, za níž by bylo možno reálně nemovitost prodat (citováno z rozsudku Nejvyššího soudu ČR z 30. 1. 1998 sp. zn. 2 Cdon 425/96 , který se sice týká stanovení náhrady při vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitostem, uvedené zásady jsou však použitelné i v dědickém řízení).

Jak uvedené zásady napovídají, stanovení obecné ceny nemovitostí podle nich nebude snadné. Je třeba znát v daném místě a čase hladinu cen nemovitostí a je otázkou, kdo těmito informacemi disponuje. Zákon o oceňování majetku a prováděcí vyhláška č.  297/1997 Sb. jistě mají sloužit k tomu, aby byla obvyklá cena stanovena tak, aby odpovídala hypotetické ceně prodejní (to zjednodušeně odpovídá zákonné definici obvyklé ceny). Praxe však ukazuje, že tento cíl je přes sebevětší úsilí prakticky nesplnitelný.

Je například naprosto obvyklé, že podle vyhlášky je stanovena cena garáže částkou 40 000 Kč, i když je zřejmé, že cena této garáže činí alespoň 100 000 Kč. Naopak dokonce i v místech, kde jsou zpracovány cenové mapy se pozemek (zahrada, které není stavebním místem), oceněný na 200 000 Kč, prodal jen za 130 000 Kč. Podobných případů by bylo možno uvést více.

IV. Znalecký posudek o obecné ceně nemovitosti

Nasnadě je otázka zásadní: Je vhodné za tohoto stavu ukládat účastníkům dědického řízení, aby předkládali znalecké posudky o obecné ceně nemovitostí, případně znalce ustanovovat soudem? S tím souvisí i otázka další: Jsou vůbec všichni současní znalci v oboru oceňování nemovitostí dostatečně kvalifikováni k tomu, aby obecnou cenu nemovitosti stanovili?

Při hledání odpovědi na tyto otázky je podle mého názoru nutno vycházet z ustanovení §  127 OSŘ , podle něhož závisí-li rozhodnutí soudu na posouzení skutečností, k nimž je třeba odborných znalostí, ustanoví soud po slyšení účastníků znalce. Je však stanovení obecné ceny nemovitostí činností, k níž je třeba odborných znalostí? Domnívám se, že ve smyslu citovaných zásad charakterizujících obecnou cenu majetku pouze ve výjimečných případech. Rozhodující je mít dostatek informací o nemovitosti, kterých jistě nejvíce mají samotní účastníci řízení (od nich znalci tyto údaje při vyhotovování posudků čerpají), a dále informace o realizovaných prodejích podobných nemovitostí, což zase nejlépe mohou srovnávat realitní kanceláře, případně vlastníci nemovitostí v daném místě.

Domnívám se, že soudní znalec nemůže být schopen bez dalšího korigovat vypočtenou cenu obvyklou na cenu obecnou na základě vlastní úvahy, aniž by vycházel z vlastních zkušeností při realizovaných prodejích nemovitostí. Nemá-li tyto poznatky z vlastní činnosti, musel by je doložit dalšími doklady o realizovaných prodejích, vždy však tato činnost narazí na nesrovnatelnost více nemovitostí jak z hlediska jejich polohy či stavu, tak z hlediska vztahu účastníků prodejů k dané nemovitosti a k sobě navzájem, který se odrazí do výše sjednané kupní ceny. Stejná úskalí se vyskytnou při zjišťování ceny nemovitostí u realitních kanceláří, u kterých není navíc jediný důvod, aby takové obecné informace poskytovaly.

Vypracuje-li tedy soudní znalec znalecký posudek o obecné ceně nemovitostí, je závěr tohoto posudku vyjádřením názoru znalce na cenu, ať už k tomu použije jakoukoliv metodu. Není rozdílu mezi znalcem stanovujícím obecnou cenu movitých věcí, který nemá k dispozici žádný právní předpis upravující oceňování, a znalcem z oboru oceňování nemovitostí, jde pouze o to, aby to byly osoby v daném oboru dostatečně zkušené. Právě proto, že se jedná pouze o jeden z názorů na možnou cenu, je zřejmé, že ustanovování dvou přísežných znalců při zjišťování hodnoty nemovitostí za platnosti „nesporného patentu“ mělo svou logiku.

Používání důkazu znaleckým posudkem v občanském soudním řízení by mělo být věcí spíše výjimečnou. Je paradoxní, že právě v dědickém řízení, kde jsou konflikty mezi účastníky řízení výjimkou, se to znaleckými posudky jen „hemží“. Nic na tom nemění ani to, že znalecký posudek je zpravidla předkládán účastníky řízení a jedná se tedy o důkaz listinou. Soud může podle ustanovení §  120 odst. 4 OSŘ vycházet ze shodných tvrzení účastníků. To se koneckonců v dědickém řízení děje například při stanovení obecné ceny movitých věcí, proč tedy u nemovitostí postupovat jinak? Vždyť jsou to právě účastníci řízení, kteří mají o děděné nemovitosti nejvíce informací, ve většině případů jim chybí pouze konkrétní představa o ceně, přitom by stačilo pouze v menší míře jejich rozhodování napomoci. To se však již v dědických řízeních běžně děje u samostatných pozemků, kde se vychází z kódu BPEJ nebo z průměrné ceny zemědělského pozemku v daném katastrálním území; účastníci řízení pouze musí tuto cenu potvrdit jako cenu obecnou. Největším problémem při stanovení ceny nemovitostí jsou tak stavby.

V. Postup notáře při stanovení obecné ceny nemovitostí

Na notáře pověřeného provedením úkonů v dědické věci rozhodování o dalším postupu v řízení čeká již po provedení předběžného šetření. Je třeba řešit, zda dědicům uložit předložení znaleckého posudku o obecné ceně nemovitostí, případně zda nechat znalce ustanovit soudem, nebo v řízení postupovat jinak. Přitom je třeba mít na paměti, že znalecký posudek je věcí finančně náročnou a dědicům těžko zdůvodnitelnou v těch případech, kdy jsou od dědické daně osvobozeni. Volil bych tedy postup bez znaleckého posudku, i když samozřejmě pouze tehdy, pokud dědicové sami předložení znaleckého posudku nenabídnou (například proto, že chtějí po skončení dědického řízení realizovat další převod, který již bude zdaněn).

Jde tedy o to, jakou pomoc může notář nabídnout dědicům při stanovení obecné ceny nemovitostí. Řešením jistě není využití platného cenového předpisu, zejména u staveb, a to pro jeho značnou komplikovanost. Dalo by se však uvažovat o využití oceňovacího systému jednoduššího, ke kterému by dědicové dodali pouze základní data (např. velikost stavby, stáří, připojení na inženýrské sítě, polohu) a notář by na základě toho zjistil cenu, která by byla cenou orientační. Na jejím základě by dědicové svými shodnými tvrzeními stanovili cenu obecnou. Vytvoření takového oceňovacího systému je pouze věcí technickou, počítačový program splňující potřebná kritéria již mimochodem existuje.

V dědickém řízení může nastat situace, kdy se dědicové na obecné ceně nemovitostí neshodnou. Vzhledem k tomu, že k tomu zpravidla není žádný praktický důvod, nebude se jednat o případy časté. Nastanou-li, bude to důvodem k tomu, aby byl znalec ustanoven soudem, případně aby byly provedeny další důkazy o ceně nemovitostí.

Může se rovněž stát, že účastníci řízení budou shodně tvrdit, že obecná cena nemovitostí je výrazně nižší, než je zřejmé, motivování k tomu snahou snížit horní hranici své odpovědnosti za dluhy zůstavitele nebo snížit základ pro výpočet odměny notáře. Pak bude třeba v řízení uplatnit zásadu, že soud není shodnými tvrzeními účastníků vázán a rovněž ustanovit znalce.

Konečně bude stále určité procento věcí, kdy po projednání dědictví bude následovat daňové řízení o vyměření daně dědické. S ohledem na toto řízení bude vhodnější dědicům doporučit obstarání znaleckého posudku o obvyklé ceně nemovitostí a tuto cenu pak s dědici v dědickém řízení korigovat na cenu obecnou.

VI. Závěrem

Jak již bylo řečeno, institut obecné ceny majetku nemá v dědickém řízení často zvláštní význam, neboť drtivá většina řízení končí potvrzením nabytí dědictví jednomu dědici nebo schválením dohody dědiců o vypořádání dědictví. Zrušit ho přesto za stávající úpravy nelze, je ale na notářích a soudech, aby nebylo při zjišťování obecné ceny postupováno byrokraticky a alibisticky a aby účastníkům řízení nebylo bez dalšího ukládáno předložení znaleckých posudků o ceně nemovitostí tehdy, když to není nutné a někdy dokonce ani správné.