Svěřenství v činnosti notáře
1. Pojem svěřenství a jeho potřeba v praxi
V současné době je na trhu s nemovitostmi jednoznačně postrádán institut, který by zaručil právní jistotu všem účastníkům takového smluvního vztahu, kterým se úplatně převádí nemovitost. Tato potřeba je dána zvláštní úpravou nabývání vlastnického práva k nemovitostem na základě smlouvy v našem právním řádu, podle níž se toto vlastnictví nabývá až vkladem do katastru nemovitostí. Podobná konstrukce je však typická pro většinu právních řádů evropských zemí pouze s tím rozdílem, že v těchto zemích se zápisy o vlastnictví k nemovitostem provádějí v pozemkových knihách vedených soudem.
Uzavřením kupní smlouvy prodávající vzhledem k jeho vázanosti projevem vůle nemovitost prodat de facto vlastnictví nemovitosti pozbývá a žádá tedy ve většině případů již v tomto okamžiku vyplacení kupní ceny. Zájemce o koupi nemovitosti má pak pouze dvě možnosti - buďto tomuto požadavku vyhoví a riziko celého obchodu tak přesune na sebe, neboť zůstává až do rozhodnutí o povolení vkladu v nejistotě, zda smlouva bude v katastru zapsána, anebo může trvat na zaplacení kupní ceny až po provedení vkladu, což ale zpravidla znamená konec zájmu o prodej ze strany prodávajícího.
Nedostatek institutu „jistoty” při uzavírání kupních smluv vtisklo našemu trhu s nemovitostmi jeden velmi negativní rys. Nedůvěra prodávajících vyhledávajících zájemce platící kupní cenu hotově při podpisu smlouvy odsunula zájemce o koupi na základě úvěrů poskytnutých bankami na vedlejší kolej, neboť banka úvěr neuvolní nikdy dříve, než po provedení vkladu, a před tím prodávajícímu nikdy nedá stoprocentní záruku, že kupujícímu úvěr poskytne.
Skutečnost, že kupující platí kupní cenu za nemovitost zpravidla ihned při podepsání smlouvy, aniž na něho přešlo vlastnictví k převáděné nemovitosti, vyvolává v řadách našich kolegů - notářů ze zemí, kde kontinuita právního řádu nebyla narušena, pouze rozpaky, ne-li přímo pobavení, které je způsobeno nepochopitelnou důvěrou kupujících riskujících oklamání podvodníkem, který může např. během jednoho dne jednu nemovitost několikrát prodat a inkasovat kupní cenu.
Je otázkou, zda se bude čekat na první případy těchto podvodů, nebo se pokusíme nabídnout takové řešení, které je obvyklé v zemích s vyspělou právní kulturou, jako je Rakousko nebo Německo, totiž využití institutu v německy mluvících zemích nazvaného jako treuhand. Jsem si vědom samozřejmě i dalších možných způsobů řešení situace, např. využití zřízení zástavního práva na převáděné nemovitosti ve prospěch prodávajícího, tato řešení se však nejeví pro praxi jako vhodná. Treuhandem se zabýval ve svém článku zveřejněném v Ad notam čísl. 3/95 JUDr. Karel Wawerka, proto se nebudu věnovat tam uvedeným faktům, spíše se pokusím o rozbor legislativního rámce, v němž by mohl tento institut fungovat u nás. Na místo německého treuhand (Treuhandschaft) budu v dalším textu používat pojem svěřenství, jako to v citovaném článku učinil JUDr. Wawerka, neboť tento pojem považuji za výstižný. Prosazení dalších českých ekvivalentů svěřenský správce (Treuhänder) - a svěřitel (Treugeber) bude záležet na tom, jak je praxe přijme.
Připomeňme si definici svěřenství v nejobecnějším smyslu, jak se objevuje v rakouské odborné literatuře, přičemž tato definice vychází ze vzoru římského práva: Svěřenství je dáno, jestliže někdo (svěřenský správce) převodem nabude práv, která má vykonávat pouze určitým způsobem vlastním jménem, ale na základě zvláštní obligační vazby k jiné osobě (svěřiteli). Svěřenský správce nabude plného práva, může jím účinně disponovat jako jiná oprávněná osoba. Svěřiteli však odpovídá za chování v rozporu s povinností zachování věrnosti.
Dovolím si ocitovat i definici svěřenství uvedenou v citovaném článku JUDr. Wawerky, která svěřenství z hlediska notáře vymezuje takto: Notářské svěřenství je otevřený dvou nebo vícestranný vztah, v němž notář přejímá na základě svěřenské smlouvy majetkové hodnoty; práva nebo listiny a jako svěřenský správce přejímá osobní závazek a ručení vůči jednomu, dvěma nebo více svěřitelům, že splní a provede právní důsledky a podmínky předvídané ve svěřenské smlouvě a to vlastním jménem, ale na pokyn, v zájmu a na náklady svěřitelů. Tato definice je obsažena ve směrnici Rakouské notářské komory z 20.12. 1994.
Nás zajímá právě toto vícestranné svěřenství, kdy určená osoba (notář) zastupuje zájmy účastníků kupní smlouvy, případně i zájmy financující banky, při realizaci kupní smlouvy. Přitom smí tato osoba přihlížet k pokynům ostatních účastníků vztahu pouze potud, pokud tím nejsou ohroženy zájmy ostatních. Je zde tedy někdo, kdo před uzavřením smlouvy převezme kupní cenu do své dispozice a prodávajícímu ji převede až po provedení vkladu vlastnického práva ve prospěch kupujícího, případně ještě zástavního práva ve prospěch banky, která na koupi poskytla úvěr.
2. Přípustnost využití svěřenství notářem u nás
Zásadní otázkou pro naši notářskou praxi je, nakolik zákon čís. 358/1992 Sb. (notářský řád) (dále v textu jen NotŘ ) připouští, aby se notář stal účastníkem svěřenského právního vztahu a jaká je vazba na ustanovení § 85 a násl. NotŘ o úschově peněz notářem za účelem jejich vydání další osobě.
Nejdříve je třeba zdůraznit základní rozdíl mezi úschovou a svěřenstvím. Ten spočívá v tom, že schovatel při úschově k uloženému majetku nenabývá žádná vlastní práva, naopak osoba pověřená při svěřenství další práva získává, přičemž může mít přitom i povinnosti schovatele, vlastní smlouvu o úschově však není třeba navíc uzavírat.
Požadavku právní jistoty všech účastníků vztahu vzniklého při realizaci kupní smlouvy tak institut úschovy u notáře za účelem vydání další osobě sám o sobě stoprocentně nevyhovuje právě proto, že se notář stává pouhým schovatelem bez dalších práv, což může vést ke zrušení původního pokynu k výplatě složených peněz další osobě (např. prodávajícímu ve smlouvě po provedení vkladu) před touto výplatou.
Je ale notář vůbec oprávněn do právního vztahu svěřenství vstoupit ve smyslu ustanovení § 2 a § 3 NotŘ , které taxativně stanoví meze působnosti notáře? Domnívám se, že tato možnost je dána ustanovením § 3 odst. 2 NotŘ , podle něhož může notář vykonávat správu majetku a v této souvislosti zastupovat. Popsaný případ svěřenství je typickým případem správy cizího majetku, jejíž podmínky a případná dispozice s tímto majetkem jsou upraveny smluvním vztahem, jehož účastníkem je i sám notář.
Vlastní převzetí peněz do úschovy by se pak uskutečnilo podle ustanovení § 85 a násl. NotŘ , přičemž tato ustanovení by byla modifikována v souvislosti se smlouvou o svěřenství tak, že složitel peněž nemůže tyto vyzvednout před splněním podmínky k výplatě, případně by byly stanoveny jiné podmínky pro výplatu.
Nabízí se ještě otázka, zda by se při postupu, kdy by po uzavření smlouvy o svěřenství, jejímž účastníkem by byl i notář, následovala činnost notáře podle § 85 a násl. NotŘ , nedostal notář do rozporu s ustanovením § 53 odst. 1 písm. b) NotŘ . Podle tohoto ustanovení notář odmítne provedení požadovaných úkonů, jestliže se jedná o úkon v notářské činnosti a notář je zúčastněn na věci. Domnívám se, že takový výklad by možný nebyl, neboť ustanovení § 85 odst. 1 NotŘ podmiňuje možnost převzetí peněz do úschovy pravě souvislostí s činností notáře podle § 2 a § 3 NotŘ , tedy i souvislostí se správou majetku podle § 3 odst. 2 NotŘ . Je samozřejmé, že při správě majetku vystupuje notář v jiné roli, než při výkonu notářské činnosti podle § 2 NotŘ , neboť správa majetku přímo předpokládá účast notáře na věci, přičemž se nejedná o takovou účast, která je míněna citovaným ustanovením § 53 odst. 1. písm. b) NotŘ .
Lze tedy učinit závěr, že notářský řád neobsahuje žádné překážky, které by bránily notáři v tom, aby mohl být osobou, které jsou svěřeny peníze k tomu, aby zajistila jejich vyplacení další osobě na základě smluvního ujednání o svěřenství, jehož je notář sám účastníkem.
3. Vlastní smlouva o svěřenství
Smlouva o svěřenství je obvykle založena na příkazním poměru. Z tohoto závěru rakouské teorie lze vycházet i u nás. Příkazní smlouva upravená v ustanovení § 724 a násl. občanského zákoníku je skutečně z hlediska potřebného účelu svěřenství nejbližší, i když je třeba tento poměr zásadně modifikovat v tom směru, že odvolání příkazu ve vícestranném svěřenství není jednostranně možné.
Svěřenství jako zvláštní smluvní typ není v našem právním řádu upraveno, stejně jako není upraveno v právních řádech těch zemí, které ho plně využívají (např. Rakousko, Německo, Švýcarsko).To však nebrání tomu, aby byl tento institut všestranně využíván a činěny na něho odkazy v nejrůznějších právních normách těchto zemí.
Za hlavní úkol současné „notářské teorie” tak nyní v této oblasti považuji vytvoření základního vzoru svěřenské smlouvy vycházejícího ze zásad smlouvy příkazní, inspirovaného osvědčenými zahraničními zkušenostmi. Notářská komora by pak měla vytvořit svými usneseními, případně vnitřními předpisy, jasný rámec zajišťující jednotnost postupu notářů při této činnosti.
4. Proč právě notáři?
Z toho, co bylo uvedeno, vyplývá, že možnost být pověřen v rámci svěřenství realizací kupní ceny není výsadou notářů a obecně tuto činnost mohou jako právní službu vykonávat i advokáti.
Co tedy vede k tomu, že svěřenství při realizaci kupních smluv je ve většině evropských zemí doménou notářů a. mělo by být podle mého názoru i doménou notářů našich? Svěřenství, byť stvrzeno sebedokonalejší smlouvou, zůstává především vztahem založeným na důvěře. Při rozhodování účastníků smlouvy o tom, komu realizaci kupní ceny svěřit, tak hraje roli několik faktorů, které svědčí právě ve prospěch notáře.
1. Notář je především jako specialista v oblasti práva týkajícího se nemovitostí schopen nejenom provést „svěřenský úkol”, ale především sepsat samotnou kupní smlouvu tak, aby už v této smlouvě byly vytvořeny předpoklady pro bezproblémovou realizaci svěřenství.
2. Jedině notář má zákonem předepsán postup, jaká pravidla dodržet při převzetí peněz do úschovy, přičemž při porušení těchto pravidel je notář v nebezpečí kárného stíhání komorou.
3. Notář má např. na rozdíl od advokáta zákonem předepsanou povinnost uzavření smlouvy o pojištění odpovědnosti za škodu, která by mohla vzniknout v souvislosti s jeho činností a tato pojistka je předpokladem zahájení jeho činnosti. Neexistence tohoto pojištění je naopak důvodem k odvolání notáře. Současná výše těchto pojistek u jednotlivých notářů je dostatečná k pokrytí běžných rizik hrozících v činnosti notáře, navíc je možné i připojištění v případě rizik převyšujících výši pojistky.
4.V případě objektivní nemožnosti na straně notáře svěřenství dokončit z toho důvodu, že přestal svůj úřad vykonávat, je notářským řádem zajištěna kontinuita a obsazení úřadu jiným notářem, kterého si účastníci mohou zvolit k dokončení svěřenství.
Jak bylo uvedeno, v rámci stávající úpravy v notářském řádu není nutné, aby byla správa majetku, a tedy i svěřenství, vykonáváno v souvislosti s notářskou činností podle § 2 NotŘ . Rozhodnutí v konkrétní věci, zda svěřenství přijmout nebo ne, tak závisí na notáři samém. Důvodem odmítnutí provedení svěřenství by jistě mohla být skutečnost, že vlastní kupní smlouvu o převodu nemovitostí sepsala jiná osoba než notář a to s ohledem na těsnou vazbu mezi smlouvu a svěřenstvím. Naopak při sepsání kupní smlouvy notářem by provedení svěřenství notářem mělo být samozřejmostí.